培訓(xùn)內(nèi)容:
活動(dòng)背景|Activitybackground
對(duì)抗疫情長期化、互聯(lián)網(wǎng)巨頭的壟斷與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商融資銷售難，將是長期困擾國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的三大顯性難題，并且在經(jīng)濟(jì)下行的區(qū)間內(nèi)，至少未來幾年，內(nèi)需不足將是各城市商業(yè)市場的首要難題。面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)同質(zhì)化競爭而帶來的激烈內(nèi)卷化，走出一條差異化生存的道路，無論是社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域，還是更加激烈的購物中心領(lǐng)域，都是必然之路。
在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的賽道上，具有先發(fā)優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢的巨頭們，已經(jīng)逐漸把后來者拉開差距，特別是第一陣營、第二陣營已經(jīng)逐漸拉開了與第三陣營、后入局者和傳統(tǒng)商貿(mào)企業(yè)的差距，可以說商業(yè)地產(chǎn)的門檻越來越高，寡頭壟斷的局面已然逐漸形成。
然而商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的競爭，實(shí)力強(qiáng)大、財(cái)力雄厚固然重要，但對(duì)于后入局者和傳統(tǒng)商業(yè)的改造更新項(xiàng)目而言，也并非沒有彎道超車的機(jī)會(huì)，特別是對(duì)于尚未形成、也很難形成寡頭壟斷的社區(qū)商業(yè)，則有更多通過自身定位與優(yōu)化，形成差異性生存和反超的機(jī)會(huì)。對(duì)于購物中心而言，國內(nèi)的千店一律就已經(jīng)說明了真正懂購物中心運(yùn)營的人也不多，很多購物中心也并沒有抓住所在城市商業(yè)市場轉(zhuǎn)型升級(jí)的歷史級(jí)機(jī)遇，差異化定位與運(yùn)營升級(jí)還有非常廣闊的空間。
無論任何時(shí)期，精耕細(xì)作都是商業(yè)地產(chǎn)的取勝之道，這一點(diǎn)我們看亞洲發(fā)達(dá)地區(qū)的商業(yè)市場就會(huì)顯而易見。然而，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)人才的匱乏，商業(yè)氛圍的浮躁，使得以往很多的項(xiàng)目和品牌大起大落，沒能守得住初心，也沒能成就所謂百年老店。
2021年，將會(huì)帶領(lǐng)各位學(xué)員從商業(yè)的基本盤抓起，洞悉商業(yè)與中國特色商業(yè)市場的本質(zhì)，以不變的精神和指導(dǎo)原則去應(yīng)對(duì)不斷變化的市場，找準(zhǔn)自身所在城市和所持項(xiàng)目的差異化特點(diǎn)，進(jìn)而先保證生存，后謀求提升。另外，從培養(yǎng)自身商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的角度，也需要團(tuán)隊(duì)上下達(dá)成一致性共識(shí)，方能確保工作的開展與落實(shí)。
任何時(shí)代，我們都會(huì)面對(duì)各種各樣的問題與困境，我們不要因?yàn)槭袌隹焖侔l(fā)展時(shí)搭上了順風(fēng)車，而得意忘形；也不要因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行的困境下，就悲觀厭世、喪失發(fā)展的信心，市場難做并不可怕，無知才真的可怕，歷史上抓住機(jī)遇的，永遠(yuǎn)是少數(shù)人……畢竟人永遠(yuǎn)無法獲得自身認(rèn)知以外的財(cái)富，增強(qiáng)對(duì)所在行業(yè)的最新認(rèn)知，就成了獲取商業(yè)財(cái)富的必然之路。
與其兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，歷經(jīng)幾個(gè)月，走遍全國大小項(xiàng)目，不如抽兩天時(shí)間好好聽一下的課程……
活動(dòng)收獲|Activityharvest
1、從商業(yè)地產(chǎn)的市場研判、商業(yè)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商銷售實(shí)踐到最終的運(yùn)營管控，精準(zhǔn)解析商業(yè)地產(chǎn)如何能夠合理利用市場規(guī)則，把握市場趨勢，找到最為適合的市場定位和執(zhí)行路徑，保證商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商從前期到后期的平穩(wěn)過度，資金平衡。
2、受限于之前國內(nèi)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)力度較弱，主要課程內(nèi)容從未公開，這是您首次能夠聽到核心知識(shí)產(chǎn)權(quán)課程。
3、親身操盤或經(jīng)歷的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功與失敗的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)分享，絕對(duì)第一視角還原當(dāng)時(shí)案發(fā)現(xiàn)場，堪比情景再現(xiàn)。
4、獲得對(duì)您開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供一對(duì)一的分析指導(dǎo)。
5、在無法進(jìn)行大拆大改的前提下，已經(jīng)在運(yùn)營的項(xiàng)目如何補(bǔ)商、企劃、精準(zhǔn)管控，從而實(shí)現(xiàn)租金與物業(yè)估值的雙雙提升，在這場課上，您將得到答案；
6、社區(qū)商業(yè)--運(yùn)營之道，社區(qū)商業(yè)如何運(yùn)營？如何才能做好商戶經(jīng)營管理？實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目價(jià)值最大化。掌握社區(qū)商業(yè)全流程落地操盤邏輯方法。
課程大綱
第一天：社區(qū)型商業(yè)的租賃、運(yùn)營要素
1、認(rèn)知商業(yè)的基本盤和內(nèi)地商業(yè)市場
認(rèn)知一個(gè)事物的本質(zhì)，是通曉其運(yùn)行規(guī)律的根本。在經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)周期下行和新冠疫情的雙重洗禮之后，中國的商業(yè)地產(chǎn)市場不可謂不悲傷，但很多商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)主或者開發(fā)者可能還不覺得，很多商家，包括品牌商家面對(duì)的是更為復(fù)雜和無奈的市場環(huán)境，他們更加悲傷和無奈，目前出現(xiàn)的復(fù)雜且困難局面，是超越和顛覆以往的。因此，在這個(gè)時(shí)候，我們就更應(yīng)該透過現(xiàn)象看到本質(zhì)，把基本功先修煉好，才是自身商業(yè)項(xiàng)目和企業(yè)發(fā)展的根本和基礎(chǔ)，我們首先需要知悉當(dāng)下所處的復(fù)雜局面。
1.1商業(yè)的本質(zhì)
1.2商業(yè)其實(shí)就三類
1.2.1社區(qū)商業(yè)
1.2.1.1社區(qū)商業(yè)的分類
1.2.1.2社區(qū)商業(yè)的共性總結(jié)
1.2.2購物中心
1.2.2.1購物中心的分類
1.2.2.2商業(yè)的能級(jí)
1.2.3目的性消費(fèi)地
1.2.3.1大型專業(yè)店
1.2.3.2文化旅游目的
1.2.3.3特殊目的地
1.3商業(yè)的共性
1.3.1社交
1.3.2商品或服務(wù)購買
1.3.3休閑娛樂
1.3.4個(gè)人或家庭成長
1.4商業(yè)的禁忌
1.5社區(qū)商業(yè)與購物中心的差別
1.5.1定位與客群差異
1.5.2輻射半徑
1.5.3人口總量
1.5.4功能目的差異
1.5.5服務(wù)時(shí)間差異
1.5.6核心優(yōu)勢不同
1.6國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)的困境
1.6.1國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)的政策困境
1.6.2國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)的市場困境
1.6.3國內(nèi)開發(fā)商的轉(zhuǎn)型困境
1.6.4國內(nèi)開發(fā)商的接班困境
1.7商業(yè)與市場的基本盤總結(jié)
2、社區(qū)商業(yè)的定位思考
一個(gè)項(xiàng)目的定位判斷是最為彰顯操盤團(tuán)隊(duì)和操盤手的對(duì)于商業(yè)理解和根基扎不扎實(shí)的。社區(qū)商業(yè)與購物中心有著截然不同的定位走向與思維方式，甚至可以說是在一個(gè)大的領(lǐng)域的不同分支，社商的定位完全不能采用傳統(tǒng)百貨或者購物中心的定位與經(jīng)營思路，也不可能僅僅依靠單一業(yè)態(tài)，就能實(shí)現(xiàn)所謂定位的差異化。還好，社商之中真正懂行的玩家還不多，大家還有機(jī)會(huì)彎道超車，如果真如購物中心今天的局面，恐怕不來點(diǎn)革命性的變化，都難以跳出紅海的激烈內(nèi)卷化了……
2.1基礎(chǔ)要素分析
2.1.1城市基本面
2.1.2交通基本面
2.1.3人口基本面
2.1.4物業(yè)條件基本面
2.1.5價(jià)格基本面
2.1.6外圍硬配套
2.2差異性定位方向
2.2.1好用
2.2.2舒服
2.2.3結(jié)合
2.2.4時(shí)間
2.2.5社群
2.3常見問題與解決方案
2.3.1體量太大怎么辦？
2.3.2定位雷同怎么辦？
2.3.3多年連續(xù)虧損怎么辦？
3、社區(qū)商業(yè)的招商思考
社區(qū)商業(yè)的招商是完全不能照搬傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)招商的方式方法的，這也是萬達(dá)出來的人，可能搞個(gè)購物中心招商還算駕輕就熟，但是遇到待遇較低的社區(qū)商業(yè)招商，即使把待遇加滿，甚至超越其現(xiàn)有待遇，他也不敢干的原因，因?yàn)椋煜ち速徫镏行恼猩痰娜烁刹涣松鐓^(qū)商業(yè)的招商，他覺得是大材小用，實(shí)際上是完全不同的招商領(lǐng)域。社商的商家有其鮮明的特點(diǎn)，最大的特點(diǎn)就是本地化，基本上社區(qū)商業(yè)很少有全國連鎖商家，即使有也只是在一二線城市的市區(qū)較好地段的項(xiàng)目上，對(duì)于郊區(qū)社區(qū)商業(yè)和中小城市社區(qū)商業(yè)來說，基本上相當(dāng)于讓語文老師講數(shù)學(xué)一樣的道理。那么有了差異化定位的社區(qū)商業(yè)，招商如何開展呢？
3.1社區(qū)商業(yè)的招商困境
3.1.1無商可招
3.1.2租金極低
3.1.3有效投入不足
3.1.4人才缺失嚴(yán)重
3.2社區(qū)商業(yè)招商的破局之道
3.3團(tuán)隊(duì)的組建
3.4招商工作的開展
3.4.1計(jì)劃與排期
3.4.2KPI設(shè)置
3.4.3培訓(xùn)的內(nèi)容
3.4.4績效的掛鉤
4、三四線城市社區(qū)商業(yè)的解決之道
在未來相當(dāng)長的一段時(shí)間里，三四線城市無論房地產(chǎn)市場還是商業(yè)市場都不會(huì)好過，主要面臨的問題有三個(gè)：人口流失、內(nèi)需不足和消費(fèi)者認(rèn)知難以轉(zhuǎn)變，而相對(duì)于品牌開發(fā)商，三四線城市的地方開發(fā)商基本上是中小開發(fā)商，履約能力較差，從而構(gòu)成了與商業(yè)運(yùn)營發(fā)展相悖的一系列的問題，這些問題下，項(xiàng)目操盤舉步維艱。當(dāng)然，如果可以清晰認(rèn)知上述問題，并非沒有機(jī)會(huì)做好項(xiàng)目，甚至可以說，如果可以解決上述問題，該城市就成為了這個(gè)開發(fā)商獨(dú)占的市場，即使有如萬達(dá)、新城、紅星這樣的企業(yè)，想打進(jìn)來也絕非易事。如何解決上述困境，形成自己的差異化發(fā)展之道，且聽邢老師娓娓道來……
4.1三四線城市社區(qū)商業(yè)的困境
4.1.1沒錢
4.1.2常規(guī)手段失靈
4.1.3下沉市場的差異化
4.1.4周期拉長、人才缺失
4.2三四線城市社區(qū)商業(yè)的自救之路
4.2.1市場評(píng)估
4.2.2招商
4.2.3銷售
4.2.4人才培養(yǎng)
4.3三四線城市社區(qū)商業(yè)的基本啟動(dòng)條件
4.3.1人
4.3.2財(cái)
4.3.3市場認(rèn)知
社區(qū)型商業(yè)的分類
社區(qū)商業(yè)中心型
街區(qū)性
底商
分類占比受影響因素
氣候
經(jīng)濟(jì)尤其是商業(yè)的發(fā)展階段
建筑硬件選擇
社區(qū)型商業(yè)業(yè)態(tài)的配置考慮
主流客群
品牌商經(jīng)營特點(diǎn)
動(dòng)線和“景”
四大業(yè)態(tài)配置特點(diǎn)
零售
餐飲
娛樂
服務(wù)
社區(qū)型商業(yè)的招商
適合建筑特點(diǎn)的商業(yè)
有別于“盒子”商業(yè)的業(yè)態(tài)組合
連鎖型經(jīng)營的優(yōu)勢租戶
有雙線運(yùn)營平臺(tái)經(jīng)營的品牌
社區(qū)型商業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)
租金收取方式有別于“盒子”商業(yè)
IP和客流流量
集市
潮汐式客流的管理
自持經(jīng)營統(tǒng)一管理
社區(qū)型商業(yè)成功經(jīng)營的三個(gè)階段
滿足需求
消費(fèi)導(dǎo)向
感情鏈接
經(jīng)營步驟
明確客群畫像，為誰做？
解決生活痛點(diǎn)，做什么？
選擇合適方式，怎么做？
（額外贈(zèng)送30分鐘總結(jié)與答疑）
第二天：社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)配置和經(jīng)營管理
1.街區(qū)商業(yè)的特征
1.1開放—可視和透視
1.2親和—直達(dá)可觸摸
1.3動(dòng)線—必經(jīng)之路
案例一：從成都“寬窄巷”看其特征
2.街區(qū)式商業(yè)的業(yè)態(tài)配置
2.1區(qū)域主題和動(dòng)線
根據(jù)街區(qū)商鋪動(dòng)線特點(diǎn)，按主題分布，錯(cuò)落有致。
2.2營業(yè)時(shí)間
發(fā)揮業(yè)態(tài)特征，拉長營業(yè)時(shí)間，為街區(qū)注入活力
案例二：看“步步高”如何設(shè)置街區(qū)商業(yè)主題
2.3地域文化
案例三：銀川“文化夜市”的經(jīng)營及對(duì)“盒子”商業(yè)的拉動(dòng)
3.街區(qū)商業(yè)商家經(jīng)營
3.1教會(huì)從營業(yè)額倒推基本生存條件
表一：營業(yè)額反推法計(jì)算
3.2教會(huì)從顧客調(diào)查如何調(diào)整貨品
表二：顧客調(diào)查表解讀
3.3教會(huì)營業(yè)員如何經(jīng)營和與顧客相處
3.4教會(huì)商家如何與管理公司協(xié)調(diào)
案例四：如何培訓(xùn)商家店員
4.街區(qū)商業(yè)的經(jīng)營和管理
4.1業(yè)態(tài)配置的檢驗(yàn)和調(diào)整
業(yè)態(tài)配置不是永恒不變的，隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場變化，需要作出調(diào)整。
4.2經(jīng)營指標(biāo)的系統(tǒng)建立
介紹租戶端和管理端兩個(gè)端口的指標(biāo)體系
4.3租戶二裝的協(xié)助和規(guī)則
步驟和方法詳解
4.4財(cái)務(wù)指標(biāo)的建立和達(dá)成
兩個(gè)中心的建立和方法及其意義
5.街區(qū)商業(yè)的幾個(gè)發(fā)展趨勢
5.1商業(yè)類別的發(fā)展趨勢
目前市場環(huán)境下，四個(gè)發(fā)展趨勢的介紹。
5.2社區(qū)型商業(yè)特征的加強(qiáng)
街區(qū)型商業(yè)具備很強(qiáng)的社區(qū)特征，為“住”而商，如何搭配。
案例五：從一個(gè)菜場的改造談起
5.3氣候影響的減弱
5.4網(wǎng)上平臺(tái)的建立對(duì)商業(yè)的推動(dòng)
（額外贈(zèng)送30分鐘總結(jié)與答疑）
課程主講
邢老師
國內(nèi)最早的商業(yè)地產(chǎn)操盤手之一，99年進(jìn)入百貨行業(yè)，03年進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，從業(yè)經(jīng)驗(yàn)超過18年；操盤過多個(gè)綜合體、商業(yè)街區(qū)、社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的前期籌備、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場定位、物業(yè)改造、招商營銷推廣、運(yùn)營管理操盤、服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。他是北中國第一只商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)團(tuán)隊(duì)成員，中國非標(biāo)商業(yè)地產(chǎn)概念的提出者，中國社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)技術(shù)研發(fā)第一人，
服務(wù)過的部分客戶：萬科、保利、招商蛇口、魯能、中建三局、深圳前海、鄭住投、北京天鴻、北京城建、多個(gè)城市的高新區(qū)管委會(huì)指定內(nèi)訓(xùn)老師或入庫服務(wù)商，上海e通世界華新園、上海8號(hào)橋改造、寧波慈溪智慧谷、北京24H齒輪場、南寧美地創(chuàng)意園等項(xiàng)目。
范老師
擁有20年商業(yè)地產(chǎn)工作經(jīng)驗(yàn)，成功開發(fā)和管理了眾多商業(yè)項(xiàng)目，操作過多個(gè)位于上海市中心及長三角商業(yè)中心區(qū)域，由國際和香港著名房地產(chǎn)開發(fā)商投資運(yùn)營的的大型商業(yè)項(xiàng)目，其中包括數(shù)個(gè)25萬平方米以上的城市綜合體項(xiàng)目，以及10萬平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目。
在商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)、市場定位、招商運(yùn)營、物業(yè)管理及資產(chǎn)管理等商業(yè)地產(chǎn)全過程積累了大量成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)中國市場有深刻的認(rèn)識(shí)與理解，積累了豐富的品牌資源。
主導(dǎo)開發(fā)與運(yùn)營項(xiàng)目：上海梅龍鎮(zhèn)廣場、上海中信泰富廣場、長風(fēng)景畔廣場、上海老西門新苑、寧波泰富廣場、英特宜家。